El Costo Anual Total (CAT) incluye la tasa de interés más todas las comisiones, seguros de vida, seguro de daños y gastos de apertura del crédito. Siempre es mayor que la tasa nominal. La ley obliga a los bancos a publicarlo para comparar en igualdad de condiciones. Al elegir hipoteca, compara siempre el CAT, no solo la tasa, porque un banco con tasa más baja puede tener CAT más alto por sus comisiones.
La mayoría de los bancos en México exigen un enganche mínimo del 10% al 20% del valor del inmueble. Un enganche mayor reduce tu mensualidad y el total de intereses pagados. Además del enganche, considera gastos adicionales como escrituración (1–3%), avalúo ($3,000–$6,000 MXN) y comisión de apertura del crédito (0.5–2%). Lo recomendable es tener entre un 25–30% del valor disponible en total.
Los bancos generalmente aceptan que tu mensualidad hipotecaria no supere el 30–35% de tu ingreso mensual neto. Como regla rápida, el crédito máximo suele ser entre 3 y 4 veces tu ingreso anual bruto. Por ejemplo, con un ingreso neto de $30,000 MXN/mes, tu mensualidad máxima sería de $9,000–$10,500 MXN, lo que equivale a un crédito de aproximadamente $900,000–$1,100,000 MXN a 20 años.
Un plazo más corto implica mayor mensualidad pero mucho menos interés total. Por ejemplo, un crédito de $1,500,000 MXN al 10% anual cuesta ~$2,130,000 en total a 15 años, ~$2,580,000 a 20 años y ~$3,480,000 a 30 años. Si puedes asumir la mensualidad de un plazo menor, ahorrarás cientos de miles de pesos. Como regla general: elige el plazo más corto que tu presupuesto mensual pueda absorber cómodamente.
Sí, a través del esquema Cofinavit puedes combinar tu crédito Infonavit con un crédito bancario para comprar una vivienda de mayor valor. El Infonavit aporta el saldo de tu subcuenta de vivienda y una parte del crédito, mientras el banco financia el resto. También existe Infonavit Total, donde el banco administra todo el crédito y Infonavit solo aporta la subcuenta. Consulta nuestra calculadora Infonavit para ver las opciones.
Hacer abonos extraordinarios a capital es una de las mejores decisiones financieras que puedes tomar. En un crédito de $1,000,000 MXN al 10% a 20 años, un abono extra de $50,000 MXN en el primer año puede reducir el plazo en aproximadamente 2 años y ahorrarte más de $120,000 MXN en intereses. Verifica con tu banco que el abono se aplique directamente a capital y no a mensualidades futuras.
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